Gayrimenkul kira fiyatlarının son iki yıldır artmış olması nedeniyle kiraya veren/malik ile kiracı arasında uyuşmazlıklar yaşanmakta ve buna ilişkin adli yargı süreçleri oldukça uzun sürmektedir. Bu noktada kiraya veren, tahliye taahhüdü ile süreci kısaltmaya çalışmakta, tabiri caiz ise önlem almaktadır. Bu yazımızda tahliye taahhüdünün hukuki niteliği ve geçerlilik koşullarına değinmeye çalışacağız.
İlk olarak taahhütnamenin ne olduğunu açıklamak gerekmektedir. Bir edimin yapılıp yapılmayacağı yönünde bildirim yapan yazılı belgeler taahhütnamedir. Tahliye taahhütnamesi ise kiracının, belli bir tarihte konutu veya işyerini terk edeceğini belirten icra edilebilir bir belge olarak tanımlanabilmektedir. Bu taahhütname konut ve çatılı iş yeri için düzenlenmektedir.
Bu husus TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrasında şu şekilde ele alınmıştır: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Görüldüğü üzere kanuni şart, kiraya verenin tahliye taahhütnamesinde belirtilen vadeden itibaren 1 ay içerisinde tahliye talep etmesidir. Kiraya verenin süresinde tahliye talebinde bulunmasıyla birlikte kanuni şart gerçekleşmiş olacak ve kira sözleşmesi sona erecektir.
HER TAHLİYE TAAHHÜDÜ GEÇERLİ MİDİR?
Son dönemlerde yaşanan kira uyuşmazlıkları, tahliye taahhüdünün önemini ve geçerlilik şartlarının taşınması gerektiğini ortaya koymuştur.
Şekil şartına uygun oluşturulmayan, yanlış veya eksik düzenlenen tahliye taahhütnameleri geçersiz sayılacaktır. Tahliye taahhütnamesini imzalayan kişinin fiili ehliyeti yoksa ya da vekaleten belgeyi imzaladığı halde vekaletnamede bu yetkiye sahip değilse belge geçersiz sayılacaktır.
Bazı hususlar vardır ki mutlak olarak tahliye taahhütnamelerinde bulunması gerekir. Bunlar geçerlilik şartlarıdır;
TAHLİYE TAAHHÜDÜ YAZILI OLMALIDIR.
Tahliye taahhüdün en önemli geçerlilik şartı; yazılı olmasıdır. Zira bu husus, şekil şartı olup, TBK m.352’de taahhüdün yazılı olması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Esasen, buradaki şekil bir geçerlilik şartıdır. Tahliye taahhüdünün muhakkak noter tarafından düzenlenmiş olması gerekmemekte; adi yazılı şekilde verilmiş olması yeterlidir. Taahhütnamenin noter tarafından düzenlenmiş olması şart olmasa da elbette, noter aracılığı ile verilmiş tahliye taahhüdü yargılama safhasında süreci kolaylaştıracaktır.
Tahliye taahhütnamesinin noter tarafından düzenlenmemiş veya imzanın tasdik edilmemiş olması durumunda, kiracının imza inkarında bulunması üzerine kiraya veren, itirazın kaldırılmasını icra merciinden isteyemeyecektir. Kiraya veren bu durumda genel mahkemelerde bir tahliye davası açacaktır. Taahhütnamenin noterden düzenlenmiş olması durumunda ise kiraya veren, icra merciinden itirazın kaldırılmasını isteme imkanı bulabilecektir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ BİZZAT KİRACI TARAFINDAN YAPILMALIDIR.
Tahliye taahhüdü kiracı veya vekili tarafından verilmelidir. Birden çok kiracının bulunması durumunda tahliye taahhüdü, tüm kiracılar tarafından verilmelidir. Yine aynı şekilde, tahliye taahhüdünün vekil tarafından da verilmesi mümkün olmakla birlikte, taahhüdün geçerli olabilmesi için vekilin yetkisinin açık ve net olarak vekaletnamede yer alması gerekmektedir.
KİRALANANIN TAHLİYE TARİHİ BELİRLİ OLMALIDIR.
Geçerlilik şartlarından bir diğeri taahhütnamede, kiralananın hangi tarihte boşaltılacağına dair bilginin yer almasıdır. Nitekim bu husus TBK m.352/1’de “kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı..” denilmekle açıkça yer almaktadır. Tarihin belirlenebilir olması da kabul edilse de açık ve net olması yargılamanın uzamamasını sağlayacaktır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ KİRALANANIN TESLİM TARİHİNDEN SONRA VERİLMİŞ OLMALIDIR.
Son geçerlilik şartı ise tahliye taahhüdünün kiralananın teslim tarihinden sonra verilmiş olması gerektiğine ilişkindir. Teslimden önce veya teslimle birlikte bulunulan tahliye taahhütleri TBK md 352/1 uyarınca geçersiz sayılacaktır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK SÜRESİ NE KADARDIR
Taahhütte belirtilen tahliye tarihine kadar devam etmektedir. Bu tarihten sonra taşınmazı kiraya veren tahliye talep hakkını kaybetmemesi için tarihin geçmesinden sonra 1 ay içinde işlem yapmalıdır.
SIK SORULAN SORULAR
Tahliye taahhüdünün hangi tarihte imzalandığına ilişkin tarih kısmı boş bırakıldıysa ne olur?
Uygulamada en sık karşılaştığımız sorun budur. Ev sahipleri, emlakçılar dahi kira aşamasında kiracıya ön koşul olarak tahliye taahhütnamesi imzalaması gerektiğini sunmaktadır. Şayet taahhütname imzalanmaz ise ev kiralamasına izin verilmeyecektir. Peki taahhütnamenin kiralananın TESLİMİNDEN SONRA imzalanması gerektiğine değinmiştik, bu durumda taahhütname imzalanmadan evin kiraya verilmeyeceği söyleniyor ise ne yapacağız?
Bu konu ile ilgili olarak malik/kiraya veren ve emlakçılar, ilerleyen dönemlerde sorun yaşamamak adına tahliye taahhüdünün imzalandığı tarih kısmını boş bırakmakta, sözleşmeden sonraki herhangi bir günü yazarak geçerlilik şartını sağlamaktadır.
Tahliyesi talep edilen konut, aile konutu iste ne yapılmalıdır?
Aile konutu, eşlerin ve ailenin bir arada yaşadığı taşınmazdır. Eşlerin birlikte kiraladığı konuta ilişkin tahliye taahhüdü, eşlerin her ikisinin de imzası ile verilmelidir.
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin feshi anlamına gelir. Bu nedenle, diğer eşin açık rızası olmadan kiracı eş tahliye taahhüdünde bulunamaz. Kiralanan yerin aile konutu olması durumunda, kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı gereklidir. Aksi halde, bu tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılacaktır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK SÜRESİ NE KADARDIR ?
Taahhütte belirtilen tahliye tarihine kadar devam etmektedir. Bu tarihten sonra taşınmazı kiraya veren tahliye talep hakkını kaybetmemesi için tarihin geçmesinden sonra 1 ay içinde işlem yapmalıdır.