Ortaklığın giderilmesi davası (izaleyi şuyu), birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmaz ya da taşınır mallarda, ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava olarak adlandırılmaktadır. Uygulamada izaleyi şüyu davası, özellikle paylı mülkiyet yahut elbirliği mülkiyet halinde bulunan mallarda görülmektedir. Bu dava, vatandaşlar tarafından “hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi davası” olarak da bilinmektedir. Hukuki bir ifade ile birden fazla kişinin tek bir mal varlığı üzerinde hak sahipliğinin olması durumu, elbirliği mülkiyet ya da paylı mülkiyet olarak adlandırılmaktadır. Bir mal varlığı üzerinde pek çok kişinin hak sahibi olması durumu da beraberinde çeşitli sorunları getirebilmektedir. Örneğin mirasa konu bir taşınmaza ilişkin paydaşlar, malvarlığını bölüşmekte sorun yaşayabilmektedir. İzaleyi şuyu davası, paydaşların yaşadığı sorunların, hukuki zeminde çözülmesine olanak sağlamaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
İzaleyi şuyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) bir mal üzerinde birden fazla kişinin ortaklık ilişkisini sona erdirip, malın paylaşılması veya satılması amacıyla açılan bir davadır. Öyle ki paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası yahut elbirliği mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası ile sahip olunan taşınmaz ya da taşınır mallardaki ortaklık ilişkisi sona erdirilmekte; bireysel mülkiyete geçiş sağlanmaktadır. Şayet bireysel mülkiyet (ferdi mülkiyet) mümkün değilse, ortaklığın satışı yoluyla elde edilen bedelin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılması yolu ile anlaşmazlıklar giderilebilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Aşamalar & Prosedür
1- Arabuluculuk Süreci:
Ülkemizde 1 Eylül 2023 tarihinden önce izaleyi şuyu davasına ilişkin arabuluculuk şartı bulunmazken 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak izaleyi şuyu davalarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Dolayısıyla, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılan davalarda ilk olarak arabuluculuk şartı yerine getirilmeli, ardından dava yoluna gidilmelidir. Zira arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan izaleyi şuyu davası, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilecektir.
2- Dava Açılması:
Arabuluculuk sürecinin tamamlanmasının ardından dava dilekçesi, arabuluculuk tutanağı ve diğer dava dilekçesi ekleri ile birlikte taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. Dava dilekçesinin taraflara tebliğinin ardından, davalılar tarafından ortaklığın giderilmesi cevap dilekçesi sunulacaktır. Dilekçeler aşamasından sonra tahkikat aşamasına geçilecektir.
3- Dava Aşaması:
Taraflar, anlaşmazlığın çözülmesi için mahkeme tarafından sulhe teşvik edilecektir. Tarafların anlaşmak istememesi üzerine mahkeme tarafından inceleme yapılacaktır.
Mahkeme, uyuşmazlığa konu malın değerini belirlemek amacıyla bilirkişi tayin edecek; bilirkişi, malın bölünme yahut satışa uygun olup olmadığını inceleyerek bir rapor tanzim edecektir.
4- Malın Bölünmesi veya Satılması:
Malın Bölünmesi :
İzaleyi şuyu davalarında kimi zaman taraflar, malın nasıl paylaştırılacağı hususunda anlaşmaya varabilmektedirler. Tarafların malın paylaşımına ilişkin anlaşmaya varmaları durumunda bu anlaşma durumunun mahkemeye bildirilmesi gerekmektedir. Bu bildirimin üzerine mahkeme, tarafların üzerinde anlaştıkları şekilde ortaklığın giderilmesine karar verebilecektir.
Satışın Gerçekleştirilmesi:
Taraflar, her zaman taşınmazın paylaşılması hususunda anlaşmaya varamamaktadır. Bu gibi durumlarda ise ortaklığın giderilmesi için taşınmazın satışına karar verilmektedir. İzaleyi şuyu davalarında satış nasıl yapılır, sorusuna istinaden ise; taşınmazın satışı mahkeme ya da icra dairesi ile açık artırma yoluyla yapılmaktadır. Paydaşların, satışın kendileri arasında gerçekleşmesini istemeleri halinde oylama yapılabilmekte ve satış, ortaklar arasında gerçekleştirilebilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Ne Kadar Sürer?
Uygulamada ülkemizde genellikle davalar uzun sürmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası (izaleyi şuyu davası) süresi, çeşitli faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterebilmektedir. Genellikle yargılama sürecinde bir aksilik olmadığı sürece ilk derece mahkemesindeki yargılama 1-1.5 yıl sürmektedir. Davalı sayısı, mahkeme yoğunluğu, dava konusu malın durumuna göre süre uzayabilir yahut kısalabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Dilekçe Örneği
……………………… NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : – İSİM SOYİSİM- TC VE ADRES
DAVALI : -İSİM SOYİSİM- TC VE ADRES
KONU : Uyuşmazlığa konu taşınmaza ilişkin olarak aynen taksime karar verilmesi, mümkün olmaması halinde satışına karar verilmesi talebimizden ibarettir.
AÇIKLAMALAR:
- Ortaklık Durumuna İlişkin Açıklamalarımız:
Davacı ile davalı arasında ……(ortaklığa konu mala ilişkin bilgi)………………….. üzerinde paylı mülkiyet/elbirliği mülkiyeti ilişkisi bulunmaktadır. Bu ortaklık, ……….(miras, bağış, satış vb)……… yolu ile edinilen bir mal üzerinde oluşmuştur. Taşınmazın kaydı şu şekildedir: ……(tapu bilgileri)………..
Taraflar her ne kadar uyuşmazlığa konu mal üzerinde mülkiyet ilişkisi kurmuş iseler de malın paylaşımı ve kullanımı hususunda anlaşmaya varamamışlardır. Uyuşmazlığa konu taşınmazın paylaşımına ilişkin zorunlu arabuluculuk müessesesine başvurulmuş olup, dava şartı yerine getirilmiş ancak anlaşma sağlanamadığından huzurdaki davayı açma gereği hasıl olmuştur.
- Aynen Taksim veya Satış Talebine İlişkin Açıklamalarımız:
Davacı, taşınmazın aynen taksim edilmesi suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmektedir. Taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığı takdirde, satış yoluyla ortaklığın giderilmesini ve satıştan elde edilecek bedelin, paydaşlar arasındaki oranlarına göre paylaşılmasını talep etmektedir. Bu aşamada, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığına ve taşınmazın değerinin belirlenmesine ilişkin bilirkişi incelemesi yapılmasını talep ederiz.
Şayet taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmaması halinde, ortaklığın satış yolu ile giderilmesini, satış bedelinin taraflar arasında taşınmazdaki paylar doğrultusunda dağıtılmasını, oybirliği sağlanması halinde satışın salt taraflar arasında gerçekleştirilmesini talep ederiz.
- Muhdesat ve Değerleme Sürecine İlişkin Açıklamalarımız:
Uyuşmazlığa konu taşınmaz üzerinde bina ve ağaçlar bulunmakta olduğundan, bu yapıların da satışa dahil edilmesi gerekmektedir. Muhdesatın hangi paydaşlara ait olduğu inceleme sonucu belirlenmeli, taşınmazın değerine eklenerek paydaşlara dağıtılmalıdır.
HUKUKİ NEDENLER:
- Türk Medeni Kanunu (TMK)
- İcra İflas Kanunu
- Diğer ilgili mevzuat
DELİLLER:
- Taşınmazın tapu kayıtları
- Taşınmazın fotoğrafları
- Önceki yazışmalar veya anlaşmalar
- Beyanlar, tanık ifadeleri
- Bilirkişi raporu (isteğe bağlı)
- Lüzum halinde sunulacak her türlü yasal delil
SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda açıklanan sebeplerle, davalı ile davacı arasındaki taşınmazın paylı mülkiyet ilişkisi ve ortaklığın giderilmesine ilişkin;
1- Taşınmazın aynen taksimi yapılmasına,
2- Taksim mümkün değilse, taşınmazın satışına ve satış bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasına,
3- Bilirkişi tayini ile muhdesat varsa, bu unsurların değerinin belirlenmesine ve paylaştırılmasına karar verilmesini talep ederim.
Saygılarımla,
Davacı Adı Soyadı
-Tarih-
İzale-i Şuyu Satış Prosedürü
Yukarıda değinildiği üzere ortaklık, satış suretiyle de giderilebilmektedir. Taraflar arasında uyuşmazlık olması halinde açılan izaleyi şuyu davasında genellikle malın paylaşımı mümkün olmadığından mahkeme satış yoluna gitmektedir. Malın satışı yolu ile ortaklığın giderilmesinde uyuşmazlığa konu olan mal üzerinde pazarlık yahut açık artırma yolu ile satış uygulanmaktadır. Uygulamada, genel itibarıyla malın açık artırma ile satışı yoluna gidildiği görülmektedir. Malın açık artırma ile satışının yapılması sonucunda elde edilen tutar, taraflara payları doğrultusunda paylaştırılarak ortaklığın giderilmesi sağlanmaktadır.
Bu hususta önemle belirtmek gerekir ki taraflar arasında oybirliği sağlanması halinde satış, paydaşlar arasında da yapılabilmektedir. Diğer bir deyişle satış işleminin tüm paydaşlar arasında gerçekleştirilebilmesi için tüm paydaşların bu yönde rıza göstermesi gerekmektedir. Paydaşlardan sadece birinin bile açık artırmanın paydaşlar arasında yapılmasına onay vermemesi halinde satışın paydaşlar arasında yapılması mümkün olmayacaktır. Bu durumda satış, halka açık şekilde pazarlık yahut açık artırma yoluyla yapılacaktır.
Tüm bu sürecin ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’nin verdiği ortaklığın giderilmesi kararına dayalı olarak, dosya satış memurluğuna gönderilecektir. Satış memuru mahkeme tarafından atanacak ve satış işlemi İcra İflas Kanunu’na uygun olarak yapılacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında (izaleyi şuyu davası) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme ise, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Örnek vermek gerekirse Beşiktaş/İstanbul’da bulunan bir taşınmaza ilişkin açılacak ortaklığın giderilmesi davası; İstanbul Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kadıköy/İstanbul’da bulunan bir taşınmaza ilişkin ise dava İstanbul Anadolu Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
Dava Sonunda Verilebilecek Karar
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda çeşitli kararlar verilebilmektedir. Bu kararlar şu şekildedir;
1- Ortaklığın Aynen Taksim Yolu ile Giderilmesi:
Ortaklığın aynen taksim ile giderilmesi, uyuşmazlığa konu malın her bir paydaşa paylaştırılması ile gerçekleştirilmektedir. Aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilmesine ilişkin birtakım şartlar aranmaktadır. İlk olarak taraflardan en az biri, taşınmazın aynen taksim yolu ile paylaştırılmasını talep etmelidir. Taraflardan birinin bu yöndeki talebinin üzerine mahkeme, uyuşmazlığa konu taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığı konusunda bilirkişi incelemesi yapmalıdır. Yine aynı şekilde aynen taksim neticesinde taşınmazın değerinin çok düşmemesi gerekmektedir.
2- Ortaklığın Satış Yolu ile Giderilmesi:
Tarafların aynen taksim hususunda anlaşmaya varamamaları halinde, malın satışı talep edilebilmektedir. Yine aynı şekilde yukarıda değinildiği üzere, tarafların oybirliğine varması halinde satış, paydaşlar arasında da gerçekleştirilebilmektedir. Şayet taraflar arasında oybirliği sağlanmazsa satış, halka açık olacak şekilde pazarlık yahut açık artırma usulü ile gerçekleştirilecektir.
3- Ortaklığın Kat Mülkiyeti ile Giderilmesi:
Ortaklığın kat mülkiyeti ile giderilmesi, taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılması ve her bir bölümün ayrı ayrı paydaşlara verilmesi ile gerçekleşmektedir. İlk olarak, taşınmazın kat mülkiyeti kurulmasına uygun olup olmadığına karar verilmektedir. Kat mülkiyeti kurulabilmesi için, taşınmazın imar planı, yapısal durumu ve bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınmaktadır. Kat mülkiyeti kurulmadan önce, gerekli inşaat izinleri ve yasal prosedürler tamamlanmalıdır.
İzaleyi Şuyu Davasında Hissemi Satmak İstemiyorum Ne Yapmalıyım?
Uygulamada genellikle “izaleyi şuyu davasında hissemi satmak istemiyorum” cümlelerini sıklıkla duymaktayız. Hisselerin satılmaması elbette mümkündür ancak bu noktada önem arz eden birtakım hususlar bulunmaktadır. Bir kişi, izaleyi şuyu davasında hissemi satmak istemiyorum derse, o halde uyuşmazlığa konu taşınmaza ilişkin aynen taksim talep etmelidir. Kişinin talebine binaen mahkeme, taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı hususunda bilirkişi incelemesi yaptıracak ve bir karar verecektir. O halde hissesini satmak istemeyen bir kişi ilk olarak mahkemeden aynen taksim talebinde bulunmalı, taşınmazın ise aynen taksime uygun olması ve malın bölünmesi ile önemli bir değer kaybının olmaması gerekmektedir. Bu koşulların olmaması halinde mahkeme, malın satışına hükmedecektir. Tüm paydaşların kabul etmesi halinde mal, paydaşlar arasında satılacaktır. Kabul edilmemesi halinde ise halka açık şekilde pazarlık yahut açık artırma yolu ile yapılacaktır.
İzale-i Şuyu Davasında Hissedarın Alış Önceliği Var Mıdır?
Kişiler; izaleyi şuyu davasında hissedarım, alış önceliğim var mı, şeklinde sorular sorabilmektedir. İzaleyi şuyu davasında, paydaşların (hissedarların) herhangi bir alış önceliği yoktur.
Şayet birden çok paydaşın mülkiyet hakkı olduğu bir mal üzerinde paydaşlardan biri hissesini satacaksa o halde diğer paydaşların “önalım” hakkı olacaktır. Önalım hakkına ek olarak dava süresince de değindiğimiz üzere, malın satışının paydaşlar arasında yapılması da oybirliği ile talep edilebilmektedir.
İzaleyi Şuyu Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?
İzaleyi şuyu davası neticesinde malın satımı bir ihale ile gerçekleştirilmektedir. Gerçekleştirilen ihale neticesinde bir tutanak düzenlenmektedir. Tutanak düzenlendikten sonra ilan edilmektedir. İzalei şuyu satış sonrası para, ilandan itibaren yedi gün içerisinde malı alacak kişi tarafından satış memurluğunun hesabına ödenmektedir. Gelen bu ödemenin ardından satış memuru, ödemenin satıcılara geçmesi için banka ile iletişime geçecek ve 3 iş günü içerisinde talimat verecektir. Talimat neticesinde banka, gelen ödemeyi satıcıların hesabına aktaracaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Vekalet Ücreti
Vekalet ücreti, davada kendisini avukat ile temsil eden tüm taraflar için geçerlidir. Avukat, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde düzenlenen vekalet ücreti üzerinden anlaşma sağlayabilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin süreç karmaşık olabileceğinden herhangi bir hak kaybına mahal vermemek adına tarafların bir avukattan destek almaları ve süreci bir avukat ile yürütmeleri oldukça önemlidir.
Ortaklığın giderilmesi davası (izaleyi şuyu), bir mal üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi ve tarafların bireysel mülkiyet haklarını elde etmeleri için önemli bir hukuki yol sunmaktadır. Bu süreç, öncelikle arabuluculuk ile başlamakta ve anlaşmazlık çözülmediğinde mahkeme aşaması ile devam etmektedir. Mahkeme, malın paylaşılması ya da satılması hususunda karar vermektedir. Ortaklığın giderilmesi davası, karmaşık ve zaman alıcı bir süreç olabileceği için, tarafların anlaşmazlıklarını hukuki zeminde çözmek adına doğru adımları atmaları kritik öneme sahiptir.